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Extension maison mitoyenne : quelles options, quel budget et quelles règles ?
Rappel : qu’est-ce qu’une maison mitoyenne ?
Une maison mitoyenne est un bâtiment accolé aux maisons avoisinantes. Elle partage un ou plusieurs de ses murs avec la ou les maison(s) voisine(s), sans espace entre elles. Elle peut être mitoyenne d’un seul côté (maison jumelée) ou des deux côtés (maison en bande ou en rangée). Les maisons jumelles ne sont pas considérées comme mitoyennes au sens strict, car il existe deux murs distincts qui s’appuient l’un sur l’autre, sans copropriété. Elles peuvent être de facture ancienne, certaines datant du Moyen-Âge en centre-ville ou plus modernes, en campagne. La propriété du mur est primordiale : il peut appartenir exclusivement à votre voisin, faire partie de votre propriété, ou appartenir conjointement à vous et votre voisin. Lorsque vous réalisez une extension de maison, le bornage par un géomètre-expert est indispensable pour fixer formellement les limites de propriété et déterminer si le mur est mitoyen ou privatif.
Vous avez un projet d’extension ?
Ce que dit la loi concernant l’agrandissement d’une maison mitoyenne
Tout projet d’agrandissement doit respecter les contraintes imposées par le voisinage, les règles d’urbanisme et la nature de votre terrain. Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) régit les aspects de la construction et de l’extension, notamment les distances minimales à respecter ainsi que la hauteur maximale de l’extension. Ces informations peuvent varier d’une commune à l’autre. En cas d’absence de PLU, ce sont les règles nationales d’urbanisme qui prévalent, exigeant une distance minimale de 3 mètres entre la construction et la maison voisine. Le Plan d’Occupation des Sols (POS), s’il existe, définit la surface maximale de l’extension et le ratio entre espaces verts et construction. Voici quelques règles d’urbanisme :
- Règles liées aux vues (articles 678 et 679 du Code civil), valables également pour les terrasses et balcons :
- Vues droites ou directes, permettant de voir chez le voisin sans se pencher, respecter une distance minimale de 1,90 m.
- Vues obliques ou indirectes, nécessitant de se pencher ou de tourner la tête, respecter une distance minimale de 0,60 m.
- Trouble anormal de voisinage (TAV) : perte d’ensoleillement ou perte de vue, permettant au voisin lésé de saisir le juge civil pour obtenir réparation. Cas rares en milieu urbain.
- Mur mitoyen et ancrage de l’extension : distance minimale de 5,5 cm du côté du voisin dans l’épaisseur du mur si ancrage.
Toute extension ou construction ne doit en aucun cas toucher à l’intégrité des murs et des fondations du voisin. Si la maison fait partie d’un lotissement, les règles particulières sur les distances et hauteurs des constructions doivent être respectées.
Types et matériaux pour une extension de maison mitoyenne
Les différentes solutions possibles
Agrandir sa maison de plain-pied est souvent impossible pour les maisons mitoyennes en raison de la taille réduite et de l’étroitesse du jardin, ainsi que des règles de recul (en limite de propriété ou recul de 3 mètres). Toutefois, certaines options sont envisageables :
- Surélévation : parfait pour gagner des mètres carrés supplémentaires sans impacter la mitoyenneté existante, en créant un niveau total ou partiel. Solution technique, longue et coûteuse.
- Aménagement de combles : avec ou sans surélévation du toit. Idéal pour maison en bande.
- Véranda : composée de grandes ouvertures vitrées, elle apporte beaucoup de luminosité et peut créer une pièce de vie quotidienne. Nécessite une attention particulière au vis-à-vis pour préserver l’intimité (murs, murets, volets roulants, stores).
- Extension classique : peut être dans le prolongement de la maison ou de niveau avec l’extension maison avec étage (pratique, car n’empiète pas sur la terrasse). D’autres modèles existent comme les extensions de garage ou de cuisine.
Les matériaux couramment utilisés
- Ossature-bois : matériau noble, léger, résistant et isolant, très esthétique.
- Parpaing, brique, béton, pierre : matériaux traditionnels.
- Acier et Verre : délaissés au profit du bois, de l’aluminium ou en association avec ces matériaux.
- Aluminium : robuste, sans entretien avec une excellente isolation thermique et phonique, la véranda alu Rénoval propose un large choix de finitions et de coloris pour un rendu sur‑mesure.
- Extension vitrée : luminosité maximale, design moderne, intégration harmonieuse. Possibilité de créer une extension véranda entre deux murs de type verrière, atelier ou victorien.
Ce qu’il faut savoir avant de lancer vos travaux d’extension
Voici quelques précieux conseils avant de commencer vos travaux de rénovation.
Il est fortement recommandé de présenter votre projet à vos voisins concernés, de les informer du respect strict des règles et des dates de travaux prévus afin de maintenir des relations cordiales. Il faut également se renseigner auprès du service urbanisme de votre commune pour consulter le PLU ou le POS. Ensuite, réalisez un bornage par un professionnel pour déterminer les limites de votre propriété et la nature du mur.
Assurez-vous notamment d’obtenir toutes les autorisations d’urbanisme : une déclaration préalable de travaux si vous êtes hors zone PLU/POS et que l’extension est entre 5 et 20 m². En zone PLU/POS, l’extension peut aller jusqu’à 40 m², à condition que la surface totale habitable après travaux ne dépasse pas 150 m². Au-delà de ces seuils, vous devez obtenir un permis de construire et recourir à un architecte si la surface totale de plancher de la maison est supérieure à 150 m² après travaux.
Le prix extension maison mitoyenne varie entre 750 € et 2 750 €/m² selon la nature du projet, les matériaux choisis, la taille et la complexité du chantier. Pour une chambre ou une suite parentale de 20 m², comptez entre 15 000 et 55 000 € TTC, sachant que la surélévation présente généralement un coût plus élevé.
D’autres solutions d’agrandissement selon votre terrain
Si la mitoyenneté limite parfois les possibilités d’extension latérale, d’autres configurations peuvent s’adapter à votre parcelle. Sur un terrain pentu ou irrégulier, l’extension maison sur pilotis permet de s’affranchir des contraintes du sol. Pour structurer différemment votre extérieur et créer un patio intime, vous pouvez également opter pour une extension maison en L.
Côté style, si vous possédez une bâtisse de caractère, l’extension maison en pierre saura préserver son authenticité. Enfin, si l’emprise au sol est saturée, la solution se trouve peut-être en hauteur : envisagez une extension maison étage ou, pour gagner du volume sous les combles, une extension de toiture.
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