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Une véranda est-elle considérée comme une surface habitable ?
Votre résidence est précieuse. Ajouter une véranda à votre maison est la garantie de lui apporter une plus-value considérable. Or, dans le cas où vous souhaitez la louer ou la vendre, la question du calcul de sa superficie devient primordiale.
Plusieurs lois françaises encadrent le calcul de la surface exacte d’un logement, notamment la loi Carrez et la loi Boutin. Quelles sont les différences entre ces deux lois ? Elles résident principalement entre la définition de la surface privative pour la loi Carrez et de la surface habitable pour la loi Boutin. Notre page sur la réglementation des vérandas vous aidera à y voir plus clair sur cette nomenclature. La surface habitable (loi Boutin) exclut le mesurage des pièces comme les caves, les garages, les terrasses, les sous-sols… La surface privative (loi Carrez) quant à elle prend en compte la hauteur sous plafond de plus d’1,80 m des pièces couvertes et closes (après décompte des superficies occupées par les murs, marches, escaliers…).
Définition de la surface habitable
Comme nous avons commencé à le préciser, la loi Boutin réglemente la surface habitable d’un logement. Elle se rapporte à la surface de plancher construite, donc à l’espace effectivement disponible pour les occupants. On parvient à ce calcul en déduisant de la surface totale les dépendances, les locaux communs, les caves, les combles non aménagés, les sous-sols, les terrasses, les remises, les garages, les loggias, les balcons, les séchoirs extérieurs, les vérandas et les volumes vitrés comme indiqué à l’article R111-10 du Code de la construction et de l’habitation.
Il faut également bien retenir que la hauteur sous plafond des pièces doit être supérieure à 1,80 m.
Mentions obligatoires de la surface habitable de la véranda d’une maison à vendre
La loi Boutin stipule qu’à la fois les actes de vente et les contrats de location doivent obligatoirement mentionner la surface habitable d’un logement. La loi Carrez, quant à elle, impose la mention de la superficie privative seulement dans les actes de vente mais pas dans les contrats de location.
Au regard de ces réglementations, la surface habitable de la véranda d’une maison à vendre doit obligatoirement figurer sur un acte de vente.
Enfin, le calcul de la surface habitable (loi Boutin) est fréquemment utilisé dans les diagnostics immobiliers devant figurer sur les baux locatifs.
Surface habitable et véranda : que disent les lois Carrez et Boutin ?
Loi Boutin et véranda
On constate que la surface habitable, comme définie dans la loi Boutin du 25 mars 2009, n’inclut pas la surface des vérandas. En effet, une véranda n’est pas considérée comme surface habitable aux yeux de la loi (article R111-10 du Code de la construction et de l’habitation).
Pour le cas d’une location par exemple, la loi Boutin comptabilise comme surface habitable la surface au sol, après déduction des surfaces sans possibilité d’installation du locataire comme les cloisons, les cages d’escalier, les gaines… et les surfaces non habitables comme les caves, les balcons, les buanderies en extérieur, les terrasses, les combles non aménagés, les vérandas… Ce mesurage de la surface habitable doit figurer dans le bail de location.
Loi Carrez et véranda
Pour rappel, c’est la loi Carrez du 18 décembre 1996 qu’il faut consulter pour comprendre ce qui détermine la surface privative d’un logement. Celle-ci concerne les appartements, maisons, locaux commerciaux ou professionnels d’une surface supérieure ou égale à 8 m² situés en copropriété horizontale ou verticale.
La loi indique qu’est compris dans la surface privative l’ensemble des pièces couvertes et closes avec des hauteurs sous plafond d’au moins 1,80 m. De ce calcul sont donc exclus les espaces d’une hauteur inférieure à 1,80 m, les balcons et terrasses (éléments non couverts et non clos), et les parkings, garages et caves…
Par conséquent, si votre véranda respecte les critères de hauteur supérieure à 1,80 m, de superficie supérieure à 8 m², d’espace clos et couvert, celle-ci est à inclure dans la surface privative totale.
En revanche, si votre logement en copropriété comprend une petite véranda qui a une superficie de moins de 8 m², celle-ci ne fera pas partie de la surface privative totale.
Fiscalité sur la surface privative de la véranda
Au regard de la loi, l’existence d’une véranda doit être déclarée aux impôts car elle est prise en compte en tant qu’extension de votre maison. Dès lors, il est fort probable que vous soyez sujet à une hausse des taxes foncière et d’habitation, puisque cela impliquera une augmentation de votre surface privative.
Pour en savoir davantage sur le tarif des agrandissements de maison, vous pouvez consulter notre page combien coûte une véranda.
Surface habitable de véranda et permis de construire
Faire réaliser une véranda nécessite diverses démarches administratives. Pour une petite extension, d’une superficie comprise entre 5 et 20 mètres carrés, seule une déclaration préalable de travaux vous sera demandée. En revanche, pour une véranda plus grande, dont la surface excédera les 20 m², un permis de construire sera nécessaire.
Pour conclure, une véranda ne sera pas prise en compte dans le calcul de la surface habitable dans le cadre d’un contrat de location. A l’inverse, lors de la vente d’un bien immobilier, une véranda sera considérée comme partie intégrante de celui-ci et donc de sa superficie privative.
